物业管理100问

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 问16、业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？
 答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。
 问17、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？
 答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。
三、业主大会及业主委员会
问18、什么是业主大会？
 答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
 问19、如何划分物业管理区域？
 答：物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素；非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素；住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。
 问20、什么时候应成立业主大会？
 答：新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。
 问21、如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？
 答：应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：
 （1）成立筹备组，负责业主大会筹备工作。
 住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。
 筹备组的主要职责如下：
 ①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
 ②按照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
 ③确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；
 ④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
 ⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
 上述工作①-④应以书面形式在物业管理区域内公告。
 （2）筹备组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议，审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。
 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
 问22、什么情况下可以不成立业主大会？
 答：物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
 问23、如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？
 答：首次业主大会会议的投票权按照业主拥有的物业建设面积计算。以每一平米为投票权计算基数，不足一平米部分不予计算。www.nx899.com欢迎您访问， 欢迎您访问，
 以后业主大会会议的投票权计票方式可以通过《业主大会议事规则》确定。
 问24、业主大会会议以什么形式召开？
 答：业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采取书面征求意见形式。
 但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
 业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。
 问25、业主大会是否要定期开会，由谁召开？
 答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。
 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
 (1)20%以上业主提议的；
 (2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
 (3)业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。
 问26、业主大会具有哪些主要职责？
 答：业主大会主要职责如下：
 （1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
 （2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
 （3）选聘、解聘物业管理企业；
 （4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
 （5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
 （6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
 问27、业主大会如何决议才有效？
 答：一般事项，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过；业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
 问28、什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？
 答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5至9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
 问29、业主委员会职责是什么？
 答：业主委员会的主要职责为：
 （1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
 （2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
 （3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
 （4）监督业主公约的实施；
 （5）业主大会赋予的其他职责。
 业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
 问30、什么人可以当选业主委员会委员？
 答：具备以下资格条件的业主可以成为业主委员会委员：
 （1）具有完全民事行为能力的业主；
 （2）遵守国家有关法律、法规；
 （3）遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务；
 （4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
 （5）具有一定组织能力；
 （6）具备必要的工作时间。
 在实际工作中，鼓励和支持物业管理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委员会委员参与物业管理。
 问31、业主委员会是否需要备案？
 答：业主委员会应自选举产生之日起30内，到物业所在地的区、县国土房管局备案。备案时须提交《业主委员会备案单》及业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议、法律法规规定其它材料。
 问32、业主委员会如何作出决定？
 答：经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过。www.nx899.com欢迎您访问， 欢迎您访问，
业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。
 问33、什么情况下业主委员会委员资格终止？
 答：出现以下情况时业主委员会委员资格终止：
 （1）因物业转让，灭失等原因不在是业主的；
 （2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
 （3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
 （4）有犯罪行为的；
 （5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
 （6）拒不履行业主义务的；
 （7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

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