物业管理前期介入

   物业前期介入，是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。

   有物业前期介入的楼盘，总是最容易赢得购房者的信任。而待建成交付之后，购房者对物业前期介入的成果满意吗？这里发表一些购房者的意见，也许对物业公司、对发展商都会有所启迪。

   物业公司方便自己的同时也要方便业主

   物业前期介入的最大好处，是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见，从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。如今能应聘前期介入的物业公司都是些品牌企业，经验丰富，也拥有很多的荣誉。由他们为业主们把关，使业主买房更加放心。然而交房入住后，我们仍会发现一些遗憾。在住宅开发日益讲究环境、房型、配套、服务“均好性”的今天，这些遗憾的细节，正好成为衡量楼盘品质高低的坐标。
   一、乱装表具破坏墙面美观
   一业主买的是一梯两户的房型，得房率很高，从电梯出来后，楼道、走廊的面积相当紧凑。但就在这几近局促的空间里，业主竟看不到一面完整的粉墙。因为两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子。尽管这是由不同的单位来安装，但将它们统一地安装在一个合适的位置，正是物业公司应提醒发展商去协调的。
   二、指定时间地点收垃圾给业主造成不便
   业主将袋装的垃圾扔在门口或电梯口，由物业人员定时收集清除，这是很多小区的做法。但业主们很少会凑准了时间扔垃圾，垃圾袋也难免会破漏或散发难闻气味，这就构成了对公共走道的二次污染。于是物业公司要求业主在非规定时间将垃圾送到楼下果皮箱旁边。但这样做一来不方便，二来同样构成对环境的污染。这个在小区中普遍存在着的问题，物业公司在前期介入时却忽略了。
   不合理的设计在前期介入时要让开发商及时修改
   买楼时，物业公司经理会告诉大家：工程监理有时会对不规范的操作网开一面；而物业公司绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司。                 
   但有时物业公司忽略了代业主审视设计。如某小区设计时没设排风管，于是，家家户户安装排风扇或浴霸时，都会在窗户上方那面惟一的外墙上凿个洞，以通排风管。这时，物业公司却告知说：窗上面是梁，梁上开洞会破坏承重，是违章；接着又说这是设计的问题，既然洞已开了就算了。但业主心里依然发毛，每层楼在相同位置破梁开洞，这对整栋楼的安全会构成什么影响？
   这种业主在装修中经常会发生的要求和困惑，物业公司应该是熟悉和了解的。因此在前期介入阶段，除了督促施工单位按图施工等，物业公司还应敏锐地指出图纸设计中考虑不周的地方，比如排风问题、承重问题、抽油烟机串味儿问题等等。
   前期介入时应考虑尽量为业主节省费用  
   电梯维修费中的设备运行费，只包含了电梯日常运行的开支，维修费用则另外据实结算。专业厂家对电梯的售后服务有“全包”和“清包”之分，这需要发展商在购买电梯时做出决定。“全包”的费用较高，但日后的维修费用全部由厂家承担；“清包”的费用较低，发展商往往会选择这一种，但维修时一切费用由客户（也即业主）承担，往往更换一个小零件就得几百元。所以，从维护业主的利益出发，物业公司应该尽量“鼓动”发展商选择“全包”。因为这时的发展商希望借助物业公司的品牌促进销售，所以物业公司的建议是较容易被接受的。 , ,www.nx899.com
   会所运行成本、会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费的。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司必须为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。
   可能的话，物业公司应要求发展商将会所设在小区的边缘，在保证业主正常享用的前提下对外开放，采用内外有别的收费方式“以外养内”，贴补会所运行成本，使业主得实惠。如果会所只能对内开放，则物业公司须要求发展商提供一定的其它经营场所，用经营收入补充会所运行成本的不足，以保证良好的设施维护与服务水准。