物业管理培训基础教程

   某热销楼盘发展商的明文规定：“规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施，施工结算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”。如何作到项目旺销，<<先期导入物业管理>>从项目制胜的战略角度系统讲述了获得竞争优势机的奥秘。 
一、理解先期导入物业管理
本策划包括物业管理规划，它与建筑规划的不同之处在于：各自所站的角度不同。我们发现，大多数建筑设计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理，给住户造成了麻烦，给物业管理公司带来了不便甚至困难。比如，空调机的安装与排水考虑失误，造成影响制冷效果或装修困难；铁围栏及其他铁制材料的过多使用，造成日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理问题考虑欠缺。同时由于物业管理公司熟知这些问题，因而才能在这方面提出专业意见。 
我们在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。
有鉴于此，物业管理服务最好是在物业开发的初始，即基础工程建设开始就介入。但此时不是全面介入，通常只是由一位熟谙工程和设备的专家将根据物业 
管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管，同时可以培养未来的物业管理技术骨干。 
物业管理的全面介入应该是在销售工作开始以前。为了配合销售，物业管理专家应该在售前完成的工作是：
　 1.明确服务内容；
　 2.明确设备配置；
　 3.确定组织架构； 
　 4.明确财务预算（即收费标准）；
　 5.完成管理份额计算；
　 6.完成所有合同文本。 这一系列工作的完成，通常需要两到三个月的时间. 
　 二、物业管理前期介入的市场价值 
　 1.万科体会 
　 提起万科物业，“无人化”、“个性化”似乎成了它的代名词,但却很少有人知道“提前介入”。提前介入，是一个长效服务的概念，既物业管理公司在接管楼盘前,代表业主的利益先期介入楼盘的建议。
　 起初，我们只是成立专业职能部门，负责公司所属房屋的维修和投诉协调， 尽量将事故隐患杜绝在萌芽状态。但是站在业主的角度，哪怕你服务再及 时，维修再到位，即使疲于奔命也不会使他们满意。正如一个社区，破案率 再高都不是一件值得炫耀的事，只有发案率等于零，社区的安全才会得到居 民的认可。 
　 于是，物业公司一改最初的“灭火”为“防火”，在规划设计方案出台前，就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要，提高设计品质。 
　 我们与专业监理公司不同，他们与开发商之间是合同关系，工程验收一旦结束，就不再有任何的后续服务。而我们是‘长效服务’，必须为以后公司的维修服务着想。整个工程与物业管理自身的后续服务是密切相关、荣辱与共的。 www.nx899.com欢迎您访问， 欢迎您访问，
现在，承建商对我们非常理解和欢迎。最初，他们也有抵触情绪，我们的管理人员到材料现场取证，他们有的工人甚至要砸我们专业管理人员的照相机。
　 有人问起我什么是万科精神，我想就跟我们推行提前介入一样，不断创新、在别人走时我们就开始跑。这就是我们的精神吧。 
　 2.物业管理前期介入的作用 
　 前期介入一一移交接营一一后期管理，这种模式才是物业管理的完整模式。
　 第一，物业管理前期介人有利于优化设计，完善设计细节。 
　 今年3月份以来，由深圳庐山置业有限公司发展的嘉汇新城出现了持续旺销的现象，据据分析，其旺销的原因除了优越的地理位置外，物业管理的前期 介人也起到了非常积极的作用。发展商明确规定“规划设计方案没有物业管理单位的笠字不能实施，施工结算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”，在嘉汇新城的设计方案中，物业公司提出了10项意见和建议，发展商采纳了8项，收到了优化设计、完善细节的作用。 
　 第二，物业管理前期介入，有利于提高施工质量。
　 第三，物业管理前期介人有利于物业的功能定位和确保物业的使用功能。
　 第四，物业管理前期介入有利于物业公司日后的管理，有利于促进销售。 
　 物业公司提前介入，对于发展商来讲可谓有百益而无一害，既可以丰富发展商的设计思路、节约建造成本，又可以提高市场竞争力，增加卖点。设计师在设计上往往带有一定的理想性，规划设计出来的房屋和未来业主实际的生活需要往往会有一定距离；承建商呢？如果由于质量问题返工，既延误工期、又造成更大的狼费。如果实行提前介人，防微杜渐，这些问题都会最大限度地避兔。 三、物业管理的内容设定 
(一)日常管理工作
1.日常管理工作的内容 
　 （1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; 
　 （2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;
　 （3）住户装修管理；
　 （4）车辆管理； 
　 （5）客户档案管理；
　 2、安全保卫 
（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案 件发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业指导书； 导书；
3、清洁 
　 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； 
　 （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业书；
　 4、绿化
　 （1）根据发展商的要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施； 
　 （2）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；
　 （3）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书；
　 5、消防 
　 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准； 
　 （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； 
　 （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书、确保消防系统符合国家规定要求； 
6.水、电设备的管理、维护
　 （1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； 
　 （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业指导书，以保证其达到应有的性能标准；
　 （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；
7.房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理www.nx899.com欢迎您访问， 欢迎您访问，
　 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；
　 （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；
　 （3）公制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书； 

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