《物业管理案例分析》汇编财务管理篇

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，已累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。

[案例分析]
在物业管理实践中，业主无故拖欠物业管理费是物业管理公司面临的一大难题。根据《物业管理条例》有关规定，业主缴纳物业管理费是应尽的义务，《物业管理服务合同》及《业主公约》等对此都有明确明确表达。就本案例而言，业主委员会与物业管理公司签订的合同，对每一个业主有约束力。物业管理公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。即使是收费标准，业主委员会与物业管理公司在物业管理服务合同中也会有明确约定，根据自治原则，该公司应按照约定缴纳物业管理费用。
对于拖欠物业管理费的业主，物业管理公司应根据具体情况，区别对待，采取不同的对策。一般先应以反复的协商为主，再者启动催缴程序，仍不见效可提请仲裁或向人民法院诉讼。

[解决方法]
为了解决这一问题，该商城管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难，以求得携手维护物业正常运行的共识。
在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。

[相关法规制度]
1．《物业管理公约》
前言
为了维护业主的合法权益，保持物业的完好美观，加强住宅园区的管理，创造一个舒适、温馨、安全、清洁、优雅、有序的居住生活环境。根据国家和沈阳市的有关政策和法律规定，签订本管理公约。（以下简称公约）
第一章：总则
第一条：本公约中的下列用语，除另有注释或有明显其它含义的以外，具有如下含义：www.nx899.com
l．，园区：指座落于××区××路××号，由××房地产开发有限公司开发的“××××”。
2．业主：凡依据《商品房购销合同》，对本园区内的房屋拥有或共同拥有所有权的自然人，法人或其它组织，或依据其它法律文件或法律事实对房屋实际占有、使用的自然人、法人或其它组织。
3．管理公司：受××房地产开发有限公司指定××物业管理有限公司为××××的物业管理公司
4．单位：指业主依据《商品房购销合同》或其它法律文书、法律事实依法占有，使用的园区内的房屋。
5．公共地方：指除业主单位以外，园区围墙以内的所有为业主所设定并供其共同使用的地方或范围，但不包括任何业主依法拥有独立使用权的地方及发展商的声明保留之地方。
6．公共设施：指为园区及业主利益而设置的各种地上附着物，架设及敷设的各专用系统及管线。
第二条：业主应遵守国家法律、法规及本公约的规定，遵守社会公德。努力成为遵纪守法，思想品德高尚的文明公民。
第三条：为实现以上目标，业主与管理公司应全力配合、协作。
第二章：业主的权利、义务
第四条：业主的权利
1．业主独立拥有、使用、居住及享用其名下的单位及全部租金收益。
2．业主有权将其名下单位连同上述权利及利益，自由出售、馈赠、出租、抵押或其它方式处置或变卖。
3．可与其他业主共同使用园区公共地方和公共设施。
4．可根据本公约维护自身合法权益。
5．对住宅园区的各项管理决策拥有建议权和监督权
第五条：业主的义务
l．业主在行使上述权利和使用名下单位时，须遵守本公约及根据本公约所制定的物业管理所必须的相关规定。
2．依照法律及本公约的规定，负责缴交其名下单位应分担的管理费及其它基金款项。
3．缴纳其名下单位需付的而由管理公司代收的包括采暖费在内的各项费用。
4．业主在出租、出售或准许他人使用房屋时，须提前到物业公司办理登记手续，并保证新的业主遵守公约或重新签订本公约。
5．不得改变楼宇的结构、不得更改横梁、支柱等，或加建、扩建、搭建、拆除任何建筑物。
6．不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分，包括水、电、煤气等供应及排水管道，暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施
7．住户单位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做写字楼、货物工厂或其它商业用途。
8．不得妨碍他人使用公用地方及公用设施，不得阻碍房屋的正常维修。
9．楼宇内公共地方不得摆放家俱、货物、架设花架、室外天线或其它物品。
10．住宅区内之任何地方均不得乱涂乱画、张贴。
11．住宅区内严禁业主饲养家畜、家禽。
12．不得往楼下抛弃杂物、生活垃圾，包括装修垃圾应用袋装好，按指定时间放到指定地点。
13．业主有义务教育并带动其未成年子女遵守本公约及其它管理规定，如因未成年子女的过错给物业管理造成严重危害的，业主除应对未成年子女加强教育外，对造成实际损失的，还应承担赔偿责任。
14．遵守管理公司订立的其它管理规章制度。
第三章：管理公司的职责及权利
第六条：管理公司的职责
l．负责园区的管理、经营及房屋和配套公共设施的维修、养护。
2．维护园区内的所有公共地方的照明及消防设备，并保持其功能良好。
3．保持园区内公共地方环境优美、卫生清洁。
4．负责园区内公共绿化的维护和管理。
5．负责园区内的保安工作，保持园区的正常生活秩序。
第七条：管理公司的权利
l．根据本公约管理需要制订园区住户守则及其必要的规章制度，并以公告的形式予以发布。
2．有权对园内的车辆进行有序化管理，除消防、救护、警备和特许的车辆外，其它机动车辆未经许可一律驶往地下停放车辆，包括自行车、摩托车等在内的各种车辆实行定点停放。
3．按物价部门核定的收费标准，向业主收取管理费，收取的管理费用单列项目专款专用，年度费用收支情况张榜公布，并接受业主管理委员会和业主的监督。www.nx899.com
4．管理公司根据园区管理收支情况，可适时的调整收费项目和收费标准，但此调整需经园区管委会和物价部门通过。
5．采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约以及依本公约制定的各有效之规定。
6．管理公司可采取法律行动或其它有效行动来催促业主缴齐各项欠款。
第四章:违约责任
第八条：业主逾期交纳管理费的，应按逾期交纳部分的日百分之五交付滞纳金。
第九条：业主有其它违反本公约的行为，应当立即停止违约行为，并应支付违约金，对造成实际财产损失的还应依法赔偿。
第十条：前款所称的违约金以处罚的方式支付，每人次以5元-5000元为限，管理公司可在园区内进行公告，违约金应用于园区内专项建设费用上。
第十一条：管理公司或其他人员履行职责时如违反公约，侵害业主利益的，管理公司除应立即停止侵害行为外，还应负责消除由此给业主带来的不良影响，对造成业主实际财产损失的除按法律规定予以赔偿外，对责任者给予纪律处分，对构成犯罪的移送司法机关。
第五章：附则
第十二条：园区竣工后，经园区管委会确认本公约继续有效。
第十三条:本公约可依据有关法律、法规修订或补充，也可经住宅区三分之二以上业主投票同意修订，但不得违反国家政策法律规定。
第十四条：管理公司依据与业主委员签订的《委托管理合同》或依据本公约制定的园区内的住户手册及各项规章制度是本人参约不可分割的组成部分。
第十五条：本公约自双方签字盖章后生效。
第十六条：本公约一式二份，业主及管理公司各执一份。

2．《财务管理的机构及职责》
 (一)财务部门机构的设置
财会部门一般设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。
(二)财会人员的岗位职责
1.财会部经理
(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；
(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；
(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；
(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；
(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；
(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；
(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；
(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。
2.主管会计
(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；
 (2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；
(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况；
(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；
(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；
(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。
3.出纳
(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；
(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；
(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；
(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；
(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。
4.统计员(电脑员)
(1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；
(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；
(3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。www.nx899.com
第二十条公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。
第二十一条省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可以根据本办法制定实施细则。
第二十二条非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。
第二十三条本办法由建设部负责解释。
第二十四条本办法自一九九九年一月一日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。