XXX大厦管理公约及承诺书

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（一）、一般事项
1、发展商按本管理公约第三章第（一）条第4款所定或委托的管理者，享有以下的权力，但同时须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。
2、管理者将被视为全部业主代理人，而非个别代理。每一个业主将被视为已不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人。
（二）、管理者的权力及责任
1、在不抵触发展商权力的情况下，管理者有权对大厦进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项：
（1）检查、视察大厦，必要时包括所有单元的内部。
（2）　每一位业主及其使用者应严格按照管理者确定的装修规则，完成其单元的装修工程。如果管理者发现该为主聘用的承包商及其工人违反装修规则，管理者有权拒绝这些人士进入大厦。管理者有权要求装修的业主缴交装修按金，由管理者应用于补尝业主及其聘用的承包商等人士引起的所有损失。该按金在装修工作完成后发还给该业主。
（3）　根据大厦之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。
（4）　根据管理条约，制订大厦用户守则及其他必要的规章制度，并以有效的形式督促业主和用户遵规守约。
（5）　对大厦公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，包括主要结构、幕墙、窗框、门及玻璃；进行设备、器材的更换、修理、涂漆等。
（6）　负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公用设施正常运作。
（7）　根据大厦实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制大厦管理预算，收到管理费和代收水、电、煤气、蒸汽等市政公用设施使用费及追收欠款。
（8）　处理所有对于管理大厦的投诉及各项维修，并协助调解业或用户之间因大厦管理而引起的纠纷与争执。
（9）　负责大厦的保安工作，保持大厦的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。
（10）　对各项管理职责定期（每季及每年）作出检讨和总结，并对改善大厦管理或增加服务项目等事宜向发展商或业主委员会递交报告及作出建议。
（11）　清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，向应负责的人征收及迫索清除费和因此而发生的有关费用。
（12）　控制该大厦内所有车辆停放、行人交通，拖离或扣留所有违反管理规则所准许停泊的车辆，并向这些车辆之车主收取拖离及扣留费用，并可收取欠款利息及手续费。
（13）　在所有有关该大厦之法律诉讼中作为全体业主的代表。
（14）　防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使公共地方及公共服务设施。
（15）　采取一切必要措施以遵守政府对于大厦的要求。
（16）　防止任何人对大厦或公共设施进行有害的变更及损害。
（17）　节日期间可装饰大厦幕墙，包括灯光及其他饰物。如管理者认为必要，可以组织大厦内的文娱活动。
（18）　采取一切必要措施（包括提了及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或用户守则的规定。
（19）　聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及专业顾问、承建商、工作、代理人、清洁工人及其他工作人员。
2、管理大厦公共地方及公用设施：
（1）　安排保养和维修大厦的公共地方及公用设施。
（2）　确保所有大厦业主或及户依照大厦管理公约规定的用途正确使用其所占之大厦部分，如有大厦业主或用户违反大厦管理公约，管理者应尽量使用可行的方法制止违约行为。
（3）　在有合理需要时，替大厦之公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当之工程。
（4）　更换在公共地方的破损玻璃。
（5）　保持大厦中密闭的公共地方之通风系统运作良好及作适当维修。
（6）　保持大厦的环境清洁、卫生及美观。
（7）　阻止任何废弃置于大厦之公共地方，负责清徐大厦公共地方之垃圾及安排适当时间间隔收集垃圾。 , ,www.nx899.com
（8）　采取适当措施防止大厦任何公共地方受阻塞。
（9）　保持大厦的所有公用设备、机械和器材，包括大厦消防系统、保安系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电器系统、煤气系统、蒸汽系统、给排水系统等性能良好和运作正常。当有需要或在方便的情况下，管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材（唯在大厦管理预算中已批准者及在紧急情况下除外）。
（10）　在可能的情况下阻止任何垃圾或其他物体从大厦弃置、排出、侵蚀和抛出于街道暗道、污水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走。确保管理者所进行之维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水道、水道、行人道、水沟、水管、电缆、电线、公共设施或其他工程造成损害。如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门满意。
（11）　安排大厦保安及管理员的正常工作。根据大厦管理公约或及户守则之条款，管理、保养、维修及监督便用以下设施：1装卸货区；2垃圾车停放处；3车辆出入口、公共阶梯、人行道、街灯、围墙及公共空地。
（12）　管理者可用业主或大厦管理处名义投保。投保项目可包括火灾、其他意外天灾、第三者责任保险、劳动保险等与业主和管理大厦有关的保险。但各业主对其单元内利益应自行投保。
3、管理大厦财务：
1. 负责管理大厦之财务管理及账务处理。
2. 财务管理包括编制每年度之管理大厦预算及尽可能使大厦之运作控制在此预算范围内。当年度管理预算不足以应付所有管理开支，管理者应提交修订预算供发展商或业主委员会审核批准。
3. 每月或每季定期向单元业主、租客或用户收到管理费。
4. 管理者责的财务处理包括：
A. 向各大厦单元征收所应付之费用（如管理费）；
B. 根据已批准的预算支付所有管理大厦的开支及其他在可预见的管理开支；
c. 定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任；定期与发展商或业主复审欠款，并于发出适当警告后，以发展商代理人名义或大厦全体业主名义代表提出法律诉讼。
以上规则及其修改应张贴于该大厦告示栏。
4、管理费用：
（1） 大厦管理费标准由管理者根据支出预算审定，并需经发展商或业主委员会审定。管理者有权根据大厦收支的实际情况调整管理费标准，但仍须报发展商或业主委员会审批。
（2） 各业主需于每月或每季的第一日预先缴交其单元每月或第季应付的管理费。首期管理费自向业主发出交楼通知书之日起计算。
（3） 根据已获发展商或业主委员会批准之预算，管理者可以从大厦管理费中支付有关管理大厦之一切支出费用。上述所提及的支出费用包括但不限于：
A. 保养及修理此大厦外墙、电梯、自动扶梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电话系统、电器系统、煤气系统、蒸汽系统、给排水系统及其他机械设备、机器装置和设施；
B. 管理者酬金；
c. 管理者所认为需要购买之火险及各种责任保险之保险费；
D. 聘用管理人员的开支，包括全年的薪金、假期、津贴、制服费等支出；
E. 购买及租赁所有必需的机械及器材之支出；
F. 大厦公共地方适当照明费用；
g. 聘请法律、会计等专业人士的费用；
H. 储备金；
I. 大厦公共的水、电费用其他费用；
J. 清理垃圾费；
K. 清洁大厦公共地方及幕墙之费用；
L. 大厦幕墙节日装饰之费用；
m. 行政办公支出；
N. 其他为管理大厦面发生的合理支出（包括大厦完成前筹备管理期间之一切开支）。
<   管理者应每月向各业主公布管理收支账项，并张贴于大厦告示栏。
<   不论单元是否空置或被占用、出租予其他租户或许可其他人使用，该单元业主须负责缴交管理费及其他该单元应付之费用给管理者。 , ,www.nx899.com
（4）、管理费、其他费用及欠款利息的追收。业主欠缴管理费及其他根据管理公约规定的任何费用，管理者应向业主发出通告，详列所欠款项及清还期限。若过期未付，管理者可采取法律行动来追令业主缴欠款。所有管理费、管理费按金及其他根据管理公约或管理规则应付款项，任何业主如果未能于应付款项计期日起15开内支付，则管理者有权采取下列措施并收取附加费：

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