XXX大厦管理公约及承诺书

   根据中华人民共和国建设部颁布的有关物业管理的法律法规和XX市房地产管理的有关法规、政策以及《XX房屋预售合同》的规定，结合XX大厦（以下简称大厦）的实际情况，为维护大厦各业主和用户的合法权益，明确各自的责任和义务，确保大厦的管理能够达到高标准，特制定本管理公约。
本管理公约对大厦全体业主、用户、发展商及管理者均有约束力。

第一章 定义
在本公约中，除文意另有所指而需作另外解释外，下列用语将有以下意义：
1、大厦
指座落于XX市XX路XX号，命名为“XX”的建筑物。
2、发展商
指XX开发有限公司。
3、公共地方
指发展商根据本公约在大厦内所指定的公共地方，其中包括大厦各入口、通道、服务车辆及垃圾亿集车辆起落贷位、升降机（包括服务升降机）、防火楼梯间、走廊、卫生间、避难层、茶水房、洒水系系统泵房、消防设备控制室、水箱、升降机房（核心筒）及为该大厦的业主、用户而设并供其共用之其他地方或范围，但不能包括任何业主拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。
4、公共设施
指为该大厦的公众利益而安装的各种机器、设备、仪器、装置、包括供水管、排水系统管、中央空调系统、消防系统、电子监控系统、电视音响系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、帷幕墙、电话接线系统、照明系统、保安系统、供电系统（包括紧急发电机）、污水处理系统，以及所有供大厦使用之去水道、沟渠、水道、管道、槽沟、电线、电缆、公用通告板及其他机械、卫生设备。以上所列各类设备不论是设置于公共地方或保留地方内，都属于公共设施的一部分，但任何只供个别业主或租户使用的设施则包括在内。
5、保留地方
指属发展商所有权或使用权的裙楼之天台、主楼顶层之天台和其他大厦内非单元及非公共地方。
6、管理
指管理者根据本公约、用户宁则应履行及遵守的全部责任。
7、管理者
指发展商或任何根据本公约被指定管理该大厦的人士或机构。
8、管理规则
指本公约及用户守则内之一切条款或规则及发展商或管理者按本管理公约授权适时制定之各项与大厦管理有关之规章制度。
9、业主
指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人士，并包括其日后的合法继承人或承让人。
10、单元
指在该大厦内各业主拥有房屋所有权的单元，包括商业单元、写字楼单元或其他单元。
11、业权份额
指各单元业主的房屋所有权面积占大厦总建筑面积之份额。
12、本公约
本管理公约及其附件。
13、土地批文
指到政府主管部门有偿出让大厦所点地段国有土地使用权的批文、文件及有关合同。
14、用户守则
指发展商或其授权的管理者根据本公约的规定制定的各业主、用户使用其所有的单元及大厦之公共地方、公共设施时所需要遵守的细则。
15、管理费按金
即于入伙前发展商授权之管理者向各单元业主收集的相等于已被批准的管理预算订定的三个月管理费。

第二章 总则
（一）、大厦各业主拥有的权益
1、在受土地批文的限制和保障下，独自拥有其名下的单元的所有权，包括占有权、使用权、处分权及收益权；
2、无业主可将其名下所占的物业及权益自由出售、转让、馈赠、遗赠、抵押、出租或以其他方式处置或变卖，而无需取得其他业主或有任何权益的人士的同意；
3、可与其他业主共同使用大厦的公共地方和设施，例如楼梯、走廊通道、升降权、消防系统、供水及排水系统、电力供应系统以及大厦所有的保安、卫生设施，以便适当使用及享用其名下物业；
4、可根据本公约维护自身的合法权益；
5、可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作；
（二）、业主的义务
1、业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守本公约的规定； , ,www.nx899.com
2、业主须依照公约的规定，负责及缴纳其名下应分担的管理费、按金及其他款项。
3、负责维修大厦的主要结构，包括外墙、公共地方及公共设施等；
4、业主须缴纳其名下单元须付的税以及水、电煤气等公设施费用；
5、业主有义务为其名下单元购买有关的保险，并保持其连续有效性；
6、业主须遵守发展商或其授权的管理者所订立的〈用户守则〉、〈装修指南〉及其他规章制度；
7、本章第（一）条第2款权利时，必须要求该处的承受人在公证处签承诺书，承诺履行及遵守本公约和用户守则，并在处理后一个月内以书面通知大厦管理者有关承受人的姓名、地址、处理日期。否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任。
（三）、业主的责任
1、不得改变楼宇的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变大厦任何部分的外貌，不得在大厦外墙安装任何遮光帘、遮篷、花架、天线、旗杆、旗帜、广告、招牌、灯箱或其他任何伸出物，亦不可堵塞任何窗户。
2、不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施；
3、各单元的业主只可按《房屋预售合同》规定的用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项；
4、不得私自占用和妨碍他人使用公用地方及公用设施；
5、不得在所购房产的地面上放置超过规定荷的载的物品。在将重物搬进大厦之前，应通知大厦管理者。管理者有权安排重物之合理放置，以使负载分布均衡。
6、未经管理者批准不得自行安装和使用烹调设备、大型空调或采暖系统等；不得在楼宇内进行任何中以引致楼宇所投购保险失效或引致保险费增加的行为；
1、未经管理者书面同意，不得随意在大厦的公共地方张贴广告、悬挂标志或文字；
2、未经向管理者申报并获批准，任何业主或用户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷；
3、如果对所购单元进行装修或大的改造，须经管理者同意，并订立施工管理协议和缴付有关费用；
4、业主的雇员或亲友进入大厦，须遵守管理规定的义务，并对他们违反公约的行为负连带责任；
5、违反第二章第（三）条的业主须就所引致的损失负责及支付一切有关开支。

第三章 发展商的权利
（一）、发展商保留的权利
1、管理者及其他经发展商许可的人，为检查、维修及保养大厦的任何一部分，包括公共地方、公共设施或任何为大厦利益而安装的设施，或为履行管理者对大厦的管理责任，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入大厦的任何一部分。如有必要可进入大厦的任何单元，但发展商在行使此项权利时，不得妨碍其他业主使用其所属的单元；
2、发展商可授权管理者向大厦各业主收取管理费及管理费按金；
3、根据大厦管理的实际情况，在业主委员会成立以前，发展商有权或授权管理者订立及修改有关管理大厦的规则，而无需任何业主同意，所有管理规则及其修改不得抵触本公约条款，并应张贴于大厦告示栏；
4、发展商有权在业主委员会成立前指定或委托何何人为大厦管理者。发展商可与管理者签署管理合同，订立管理的职责范围、年期及酬金等，而无需经其他业主同意，但管理合同的内容不通违反本管理公约的条款；
5、在受本公约的限制和保障下，发展商有权转让、抵押、出租或以其他任何方式处置大厦任何部分（已出售的部分除外），而无需任何业主同意；
6、发展商可就大厦管理事另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款；
7、发展商有权在业主委员会成立前审核批准大厦年度管理预算或修订的年度管理预算。
（二）为了使发展商可以有效地行使本章第（一）条给予发展商的权利，各业主于此公司共同及各自授权发展商代表各业主行使上述权利。
（三）上例发展商的权利，不得转让或转卖，在发展商出售其名下所有单元后，上列之各权利将告消失，但不影响在此之前发展商按上列权利所采取之一切行动和所签署之一切文件。 , ,www.nx899.com

第四章      管理者的权利

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